Immobilienrecht

Die eigenen vier Wände, eigener Grund und Boden – dafür sind viele bereit, mühsam Erspartes zu opfern, Kredite aufzunehmen. Für Käufer wie für Verkäufer geht es meist um viel Geld. Der Gesetzgeber schreibt vor: Kaufverträge über Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen sind nur rechtsgültig, wenn sie von einem Notar besiegelt werden.

Dem Notar hat das Gesetz die Aufgabe übertragen, Käufer wie Verkäufer vor Fallstricken zu bewahren. Er setzt Ihre Vereinbarungen in einem wasserdichten Vertrag um, schlägt sachgerechte Regelungen vor und bespricht den Text. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit. Für viele Notarverträge hat der Gesetzgeber eine Bedenkfrist von vierzehn Tagen eingeführt.

Zusätzlich organisiert der Notar die Abwicklung: er besorgt behördliche Genehmigungen, stellt bei Gericht die notwendigen Anträge und kümmert sich um die Löschung von Belastungen im Grundbuch. Er veranlasst die Eintragung einer Vormerkung und achtet darauf, dass die Eigentumsumschreibung ordnungsgemäß erfolgt.

Ein Haus- oder Wohnungskauf ist kein Alltagsgeschäft. Im Supermarkt zahlt der Käufer bar und ihm gehört die Ware. Beim Grundstückskauf ist dies komplizierter. Der Käufer wird nicht Eigentümer, indem er den Haustürschlüssel erhält. Er muss erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Für die Zwischenzeit sieht der Kaufvertrag zum Schutz von Verkäufer und Käufer einige Absicherungen vor.

Der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn er das unbelastete Eigentum sicher erhalten wird. Meist wird der Notar beauftragt, alle gerichtlichen, behördlichen und privaten Erklärungen zu beschaffen und Anträge zu stellen. Liegen dem Notar alle Unterlagen vor, teilt er dies mit (Fälligkeitsmitteilung). Jetzt kann der Käufer den Kaufpreis bezahlen.

Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Oft soll der Käufer schon vor diesem Zeitpunkt das Haus oder die Wohnung wie ein Eigentümer benutzen dürfen (wirtschaftlicher Übergang). Ab dann stehen ihm alle Erträge des Grundstücks zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten tragen.

Der Verkäufer will sein Eigentum erst aufgeben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Deshalb reicht der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn ihm ein Zahlungsbeleg vorliegt. Der Notar sorgt für eine ausgewogene Vertragsgestaltung und übernimmt die komplizierte Vertragsabwicklung.

Oft werden Häuser oder Wohnungen verkauft, die noch nicht fertig gestellt sind. Da das Kaufobjekt noch nicht besichtigt werden kann, sind eine genaue Baubeschreibung und die Baupläne besonders wichtig.

Bei einem Bauträgervertrag zahlt der Käufer den Kaufpreis meist nicht in einem Betrag, sondern in Raten. Die Raten richten sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Der Bauträgervertrag legt auch fest, bis zu welchem Zeitpunkt das Objekt fertiggestellt sein muss.

Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nicht nur Eigentum an der Wohnung (Sondereigentum), sondern gleichzeitig einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden. Die Eigentümer bilden eine Gemeinschaft mit eigenen Spielregeln.

Eigentum an einzelnen Wohnungen entsteht, wenn das Haus in einer notariellen Teilungserklärung aufgeteilt wird. Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse sind wichtige Unterlagen. Ein Käufer, der sie vor der Beurkundung nicht genau anschaut, riskiert böse Überraschungen.

Die Bank und der Käufer schließen einen Darlehensvertrag. Sie vereinbaren, wie das Darlehen zurückgezahlt wird, und regeln die Höhe der Zinsen. Meistens wird das gekaufte Grundstück als Sicherheit verwendet.

Gegenüber der Hypothek hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für andere Forderungen verwendet werden kann. Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich aus der Zweckerklärung. Diese ist besonders wichtig.

Neben der Grundschuld verlangen die meisten Banken ein Schuldanerkenntnis: Hat der Darlehensnehmer in der notariellen Bestellungsurkunde ein Schuldanerkenntnis abgegeben und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, kann die Bank ohne Gerichtsprozess vollstrecken. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht dagegen wehren.